局面：

8月27日，杭州长租公寓“友客”爆雷，29日，杭州长租公寓“巢客”爆雷，上海长租公寓“岚越”在上海浦东的办公室一夜之间，人去楼空，深圳寓意、上海捷骜、海南每天、驻客租房公司跑路相继立案，引发多起房东、租客维权群体事件， 短短两个月左右时间，长租公寓爆雷何以呈现加速态势，长租公寓模式是否可持续，一时之间又成为社会关注的焦点话题。

 

回顾：

风起于秋苹之末，回顾长租公寓的成长历程：2009年，魔方公寓于上海正式成立，作为中国首家连锁集中式长租公寓运营商，它的诞生意味着长租公寓正式登入历史的舞台。发展初期，长租公寓凭借服务全面、体验优秀、品牌保证等优势，被捧上了天。随着2016年后“租购并举”等政策指导性措施的出台，长租公寓模式站在了风口上，入局者纷至沓来，企业、银行、房东纷纷入场。地产系如万科泊寓、龙湖冠寓等，物业系如自如、美丽屋，互联网资本系如蛋壳、青客等纷纷抢占相应市场，市场规模迅速扩大。2016年底，全国已有规模较大的的公寓企业超过1000家，行业进入井喷式发展期。市场竞争加剧，行业陷入胶着的规模战，一片蓝海杀成了一片红海！

在资本驱动和规模效应的驱动下，“高收低租”“长租短付”成为绝大多数长租公寓运营商的常规打法，这种不计成本，不计代价，甚至毫无底线的发展模式，迅速打开市场的同时，也埋下了巨大的隐患，一旦企业资金链断裂，房东和租客都将沦为受害者，进而导致租客被赶，房东租客集体维权等惨剧。这也正是目前长租公寓爆雷，引发群体事件，造成社会动荡乱象的根本性因素。

 

新政：

面对市场乱象，各地逐渐加大监管和治理力度，通过发布一系列政策和制度规范公寓租赁市场，引导市场走向正规化。8月13日和17日，杭州市住房保障和房产管理局接连发布《关于进一步落实住房租赁资金监管相关工作的通知 》 和政策解读。明确：住房租赁企业从8月31日起将相关租赁资金均缴入专用存款账户管理，“托管式”住房租赁企业需根据要求完成租金存入监管账户、风险防控金缴交等工作。

9月7日晚，国家住建部就《住房租赁条例（征求意见稿）》向社会公开征求意见，旨在“规范住房租赁活动，维护住房租赁当事人合法权益，构建稳定的住房租赁关系，促进住房租赁市场健康发展”。意见涉及住房租赁当事人即房东、租客、租赁及房产经纪企业三方在租赁过程中的各个关键环节，将法律、扶持措施、服务与监督，进行单列。

特别值得注意的是，意见中就住房租赁金融服务作了明确的规定，如住房租赁企业可以按照国家有关规定享受金融、税收、土地等方面的优惠政策；支持金融机构按照风险可控、商业可持续的原则创新针对住房租赁的金融产品和服务，支持发展房地产投资信托基金，支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务；住房租赁企业可以依法质押住房租赁租金收益权。由此可见监管顶层设计对长租公寓的发展给予了支持，对行业设置了规范性要求，引导住房租赁市场的健康发展，而不是重蹈覆辙，成为又一个P2P。

 

发展：

应当看到，作为住房租赁市场的重要组成部分，长租公寓有效缓解了部分人群在房价高企下的住房压力。随着我国房地产市场逐渐步入存量时代，未来庞大的市场住房需求潜力将会成为长租公寓发展的强劲动力。

据中研网报告，从市场规模来看，截止2019年，全国住房租赁市场租金规模达到1.3万亿元，每年新增租金规模约1000亿元。住建部数据显示，2019年一二线城市租房比例达50%，规模化住房租赁企业市场份额仅2%，住房租赁企业市场发展前景依然可观。

以国家出台住房租赁条例征求意见稿为重要标志，住房租赁进入强监管期，在这样的环境下，长租公寓企业将面临诸多考验，以往的发展模式显然已经难以维续。

从长远看，长租公寓抵御风险最有效的方式是实现正向现金流入，稳健理性扩张，规模背后的条件是盈利。“高收低租”带来的市场规模是无效增长，也是危险的增长，“长租短付”带来的资金沉淀长期脱离有效的三方监管，更是一颗随时会爆炸的定时炸弹。长租公寓行业经历野蛮生长、多番暴雷后迎来去芜存精，行业洗牌已不可避免，具备资本和资源优势、具备全方位信息管理能力和良好客户服务理念的长租公寓品牌将会脱颖而出。

从模式上看，长租公寓大致可以分为集中式和分散式两种，目前全国约有95万间集中式长租公寓和240万间分散式长租公寓，覆盖近20个一二线城市的400余万租客以及100余万小业主，巨大规模的交易场景，带来了同样巨大的资金需求，目前行业在不断摸索提高续租率、降低房源空置率、提高客群服务能力，在资产端解决资产获得和风险识别定价问题的同时，更面临着巨大的运营和合规性成本压力，如何在资金端对接低成本资金，保证运营流动性管理是长租公寓企业目前面临的重要问题。

从目前看，长租公寓模式资金的主要需求方来自于住房租赁企业，简称“二房东”，资金的主要用途是收房的租金、押金、装修等等，同时租客对于租金的分期支付也有一定的需求。而大量的中小“二房东”，受限于规模体量，难以获取低成本资金，同时交易过程信息和数据的不透明又阻碍了信贷资金的进入。而信息数据化带来的交易信息流、资金流的透明可控，恰是场景金融需要解决的核心风控问题。针对这些目标群体的金融需求，需要熟悉长租公寓行业，具备信息化技术服务能力，更有金融服务和资源整合能力的第三方，来提供集资产整合、资金对接、技术服务在内的一体化整体解决方案。

在这样的背景下，贝兜金科对市场进行了深入调研，与长租公寓运营商一起共同摸索未来发展道路，寻找包括系统建设技术服务、资金存管等在内的一系列金融解决方案，帮助长租公寓行业，特别是中小型长租公寓运营商合法合规经营、进而实现低风险稳健式发展。

P2P已逝，留下一地鸡毛，长租公寓模式作为住房租赁市场的重要组成部分，从业者们更应吸取教训，从一夜暴富的梦中醒来，脚踏实地去打造具备优良服务理念和能力的市场品牌，进而使全行业实现可持续性的发展，而金融企业在长租公寓行业的发展转型期，面临着一次难得的市场机会，积极创新、勇于尝试的先行者将会占领市场的制高点。